Что нужно знать о договорах аренды: юридическая сторона вопроса

Вопрос важный и совсем не простой. Каждый, кто поступает в польский вуз, так или иначе сталкивается с арендой жилья, будь то место в студенческом доме, комната в квартире или целая квартира. В подавляющем большинстве случаев аренда жилья в Польше сопряжена с подписанием соответствующего договора, который определяет стоимость аренды, порядок оплаты, права и обязанности сторон и другие существенные условия. Не так просто найти иностранного студента польского вуза 4-5 года обучения, у которого поиск жилья и последующие отношения с арендодателем не вызвали никаких проблем и разногласий. Самые горячие споры возникают вокруг вопроса возврата депозита. Нередко причиной возникновения конфликтов становится неверная интерпретация договора с той или другой стороны. В этой статье мы приведём основные нюансы договоров аренды в Польше, которые необходимо знать поступающим в польские университеты, чтобы уверенно чувствовать себя при заключении договоров и решении споров.

1. Кто может заключать договор аренды?

Договор аренды в Польше может заключать как юридическое, так и физическое лицо. При этом, если арендатором является фирма, к стоимость аренде необходимо добавить НДС; если же недвижимость арендует физическое лицо, НДС добавлять не надо. Внимательно читайте договор и не стесняйтесь переспрашивать или уточнять неясные моменты! Впоследствии может оказаться, что вы не воспользовались своим правом на место в подвале для хранения, пользование общим бассейном или наоборот, вбили лишний гвоздь или сушили белье на балконе, что было запрещено.

2. Виды договоров аренды

Существуют два основных вида договоров аренды: на определённый и на неопределённый срок. Эти два вида договоров принципиально отличаются между собой в плане возможности и процедуры их расторжения.

Договор на неопределённый срок

Договор на неопределённый срок подписывается без указания конкретной даты конца действия договора. По умолчанию любая из сторон может расторгнуть такой договор, предупредив другую сторону в письменной форме за месяц до предполагаемой даты расторжения. В договоре, однако, может быть прописан и другой срок заблаговременного предупреждения о расторжении договора (по-польски - termin wypowiedzenia umowy najmu).

На практике это выглядит следующим образом: вы подписываете договор с хозяином, скажем, в феврале. В начале июня вы решаете съехать. В таком случае вы в письменной форме уведомляете хозяина о намерении расторгнуть договор, и ровно через месяц после передачи такого уведомления хозяину вы обязаны покинуть жилье. Плюс такого договора в том, что вы можете сами решить, когда съехать; минус же в том, что то же самое может сделать и арендодатель.

Договор на определённый срок

Договор на определённый срок подписывается с указанием точной даты конца его действия. Ни одна из сторон не может расторгнуть такой договор раньше этой даты, за исключением случаев, отдельными пунктами прописанных в договоре. Как правило, в этих пунктах прописывается, что арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор использует предмет договора не по назначению или наносит ему существенный ущерб, а арендатор может расторгнуть договор, если предмет договора не соответствует санитарным нормам.

Таким образом, в случае договора на определённый срок, и у арендодателя, и у арендатора есть гарантии, что договор будет соблюдён до конца. Даже если арендатор покинет предмет договора до даты его истечения, арендодатель имеет право в судебном требовать выплат стоимости аренды до самого конца действия договора. На практике чаще всего арендодатель забирает себе депозит, но нужно быть готовым к разным вариантам.

Бывает такое, что в договор на определённый срок вписывается возможность расторгнуть договор при заблаговременном предупреждении. Если такое право есть у обеих сторон, по своей сути такой договор превращается в договор на неопределённый срок.

Некоторые арендодатели пытаются схитрить и в договор на определённый срок вписывают право на расторжение с заблаговременным предупреждением только себе - вам стоит избегать подписания таких договоров, потому что в этом случае хозяин может разорвать договор, когда ему заблагорассудится, а вы же будете обязаны соблюдать его до указанной даты.

Договор с оказиональным наймом

Распространенный в последнее время вид договоров найма. По условиям такого договора наниматель указывает жилье, куда он может переселиться в случае невыполнения условий договора (имеется в виду пункт про оплату). По закону нужно согласие собственника этого жилья. Такие договоры заключаются с участием нотариуса. По общепринятой практике нотариальные услуги оплачивает хозяин.

3. Депозит

Предметом большинства споров, касающихся аренды жилья в Польше, является депозит.

Целью возвратного депозита является частично обезопасить арендодателя от возможных повреждений в комнате или квартире, а также от ситуаций, когда арендатор задерживается с оплатой или не оплачивает вообще. Депозит возвращается по истечении срока договора аренды за вычетом издержек на приведение предмета найма к его первоначальному состоянию.

Тут надо отметить, что арендатору стоит быть в контакте с арендодателям в вопросах устранения повреждений, так как у последнего нет мотивации сделать это дёшево. Более того, у арендодателя есть обязательство согласовывать издержки на устранение повреждений с арендатором; проще же всего, если арендатор занимается этим сам.

Если издержки на устранение повреждений превышают размер депозита (что происходит чаще, чем многие предполагают), арендатор обязан покрыть разницу. В случае отказа доплатить арендодатель может требовать оплату через суд - станет ли он это делать, зависит от размера суммы, его свободного времени и доступа к адвокатам, а также эмоционального подтекста ситуации.

4. Арендная плата - понятно, а что такое czynsz?

Внимательно смотрите объявления. Иногда хозяева разделяют эти вещи. Czynsz — это и есть квартплата, которую оплачивает сам хозяин в свою жилищную организацию. Она включает обслуживание подъезда — уборку, обслуживание лифта, благоустройство территории, вывоз мусора и прочие подобные вещи. Чаще всего туда включаются авансовые платежи за воду и отопление. Иногда эта сумма включается в общую стоимость аренды. В любом случае это важный вопрос и его надо уточнять всегда в первую очередь.

5. Коммунальные услуги

Часто арендатор платит ежемесячно в качестве коммунальных оговоренную фиксированную сумму, а раз в 3 или 6 месяцев происходит сверка счетчиков и перерасчет. Но бывает и так, что коммунальные услуги оплачиваются только по сверке - раз в три месяца, полгода или год. За такой срок может накопиться крупная сумма, которая может удивить арендатора и стать причиной конфликта. Избежать сюрпризов просто: достаточно списать показания счётчиков на момент заселения, поинтересоваться у арендодателя о тарифах на коммунальные услуги (или проверить их в интернете - всё находится в общем доступе) и самостоятельно контролировать вопрос расхода воды/электричества/газа и коммунальных оплат. Ддля более удобного управления личными финансами, лучше всего оплачивать коммунальные помесячно или хотя бы раз в два месяца. Участникам программы адаптации в рамках своего пакета услуг мы советуем запросить отдельную консультацию, посвященную коммунальным услугам, интернету, ТВ - сервису и телефону, а также следующему вопросу в нашем списке: сохранности имущества в съемной квартире.

6. Состояние имущества

При заселении в комнату или квартиру практически всегда составляется опись имущества, находящегося в предмете найма. В этой описи характеризуется состояние каждого предмета (новый/очень хорошее/хорошее/удовлетворительное/плохое). Арендодатели имеют свойство завышать эти характеристики в лучшую сторону, а арендаторы, как правило, и так уже потратившие немало энергии на поиск жилья, - соглашаться, полагая, что арендодатели при выселении не станут цепляться к мелочам.

Неоднократно проверено - станут. Не ленитесь обращать внимание на каждое повреждение, которое видите при заселении; в идеале - фотографируйте их. И очень важно проверить, чтобы в договоре в том пункте, где речь идет об имуществе, стояла оговорка о естественном износе (normalne zużycie) . Адекватные хозяева понимают, что нельзя жить в квартире и не оставить следов своего проживания. Где-то будут мелкие пятнышки и царапины, ни один материал не вечен, детали оборудования изнашиваются. Но конечно следы от утюга или трещины в покрытие нельзя отнести к естественному износу. Особое внимание уделите полу и стенам — это могут быть модные дизайнерские, но крайне непрочные и непрактичные материалы, а в результате вам придется оплачивать ремонт по окончании срока проживания.

7. Прописка

Имея договор аренды, вы можете прописаться даже без согласия или даже ведома арендодателя. Для этого достаточно прийти в управление вашего района с договором и паспортом и заполнить на месте соответствующую анкету. Прописка будет выдана до даты действия договора или визы/вида на жительство.

8. Задержка в оплате

Если на эту тему ничего не указано в договоре, то арендодатель может запустить процесс вашего выселения из комнаты или квартиру, только если вы отстаёте с оплатой за аренду более чем на 2 месяца. Однако если в договоре есть пункт, который упоминает максимально возможную задержку в оплате, он является приоритетным.

За каждый день задержки арендодатель имеет право начислять пеню. Это же правило работает и если арендодатель задерживается с возвратом депозита.

9. Доверие

Несмотря на все юридические тонкости, в вопросах договоров аренды между двумя физическими лицами зачастую на первый план выходит взаимное доверие и стремление решать спорные вопросы справедливым путём. Кстати, отсутствие доверия часто бывает причиной отказа от сдачи жилья в наем, проще говоря, арендодателю не нравится потенциальный арендатор. Если взаимопонимание установлено, все вопросы решаются уже гораздо проще. Однако, это не значит, что стоит игнорировать формальную сторону и беспечно относится к заключению договора.

Отметим, что в рамках услуги подбора жилья поступающим в Польше мы также контролируем процесс подписания договора и следим, чтобы условия договора были максимально благоприятными для вас. Даже если вам в какой-то момент кажется, что можно найти более выгодные варианты, есть смысл довериться опыту.